大家好，我是法老王，也可以叫我暗黑法律界的金城武。
房東房東滿天下，有土地就有他，這就是臺灣的景象，很多人都喜歡置產買房，但是一個人又住不了這麼多間房子，因此就會把房屋出租，至少補貼一下房貸利息。
房客怕遇到惡房東，其實房東更怕遇到惡房客！對於房客而言，反正此處不留爺，自有留爺處，大不了就行李收一收，連夜走人。房東呢？房東被房子綁住，想要走也走不了，所以比起房客的恐懼，房東才真的是整天擔心受怕。
房東怕遇到房客租金不繳，就算繳了也怕繳不齊，就算齊了也怕破壞房屋、設備，就算沒破壞也怕影響其他房客，就算沒影響其他房客也怕增加額外支出，也怕房客到期不搬走.......，總之房東的困擾怎麼說也說不完，而且，我還沒提到那些光怪陸離的各種奇形怪狀的房客呢！像是欠租留下滿屋垃圾連夜跑路的垃圾房客，又像是搬走時把房東的東西一併帶走的小偷房客，隨便google一下都可以看到很多奇人異事。
面對這樣的問題，房東該怎麼辦呢？所謂的防患於未然，或許法老王沒辦法教房東怎麼挑房東，不過還是可以來聊一下要怎麼從訂約時就設下防火牆！除了最新實施的「租賃住宅市場發展及管理條例」裡規定的「應約定事項」及「不得約定事項」外，房東還應該要注意一些事。
首先建議要約成「定期租賃契約」，如果變成不定期的話，想要終止前還要先通知要終止，然後才能終止，變成還要多一道手續，不若定期租賃契約可以先預估到期的時間，對於要續約或是要收回都可以提前規畫，雖然說房東不能任意的提前終止租約，不過相對的，房客也不能提前終止，所以一般建議是採用定期租賃契約會比較好。
再來是要明確約定繳納房租的時間及方法，之前有遇過忘了約定繳納時間的租賃契約，造成房客就推說沒約定什麼時候繳，所以拖了很多個月都沒繳，直到去調解的時候才一併繳納，而且因為沒約定繳納期間，所以也沒有遲延繳交的問題，所以也不能請求利息的損失。至於繳付房租的方法是很建議要約定清楚的，不然房客如果主張說他要以現金繳，可是找不到房東的時候，變成是因為房東遲延，所以房客也不用負擔遲延的損失。
再來是可以約定「懲罰性違約金」，也就是在房東違約的時候，除了實際上的損失外，還可以請求額外的違約金，多少是用來填補如果房客任意終止後，到找到下一個房客之前，房子空著的損失。
然後，必需要把出租的範圍明確的寫出來。如果是整棟、整間的房子還好，如果是分租型的，因為會有共用的空間，或是不屬於租賃的空間，為了釐清責任，建議要明確的寫出租賃的空間到底有哪些，哪些又是屬於共用的，共用的保管責任又是歸誰？這些都有需要在租約上面載明清楚，以免日後易生爭議。
其實一般來說文具行或大賣場買的租約範本勉強算夠用，不過如果真的要防患於未然，建議還是自己親自審視契約的內容，需要修改的修改，需要增加的增加，免得日後發生爭議的時候，會讓身為房東的你一直在操心這些鳥事......。
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